新建项目征地选址时总图设计的一般考虑

作者:小傅 , 分类:总图设计软件GPCADZ , 浏览:4010 , 评论:0

       投资建厂,征地是第一步,也是非常关键的一步。厂址用地的选择直接影响厂区建设的经济性、合理性、可扩展性甚至可行性。我们在工作中也经常遇到厂址的形状、周边、配套设施等等方面的不合理,造成设计上的困难,最终在很大程度上影响建设方投资效益。于是,在前期的工作中“这个场地怎么样?”“这个场地可行吗?”“这个场地好,还是那个场地好?”之类的问题,这些问题往往是建设投资方最关心的问题之一。

       场地条件大致分为两个种,即外部条件和内部条件。下面针对选址过程中这两个需要注意的方面进行简单分析。

       一、厂区的外部条件

       厂区的外部影响因素有很多,这里主要就如下几个方面进行分析:

       1、周边设施,主要是环境、安全敏感点的位置情况

       众所周知,化工厂涉及许多高危高毒高噪音高污染的生产过程,国家在化工厂外部距离的把控方面也是比较严格的。目前国家的政策是工厂入园,化工园区在选址和审查的时候,已经基本把大方向的周边环境,如居民区、村庄、古迹等问题事先论证解决了。企业在购地选地的过程中,还要根据自身的工艺特点,对周边的距离进行核实,尤其是在天津港等类似事故发生之后,国家的政策也在逐步的调整和完善,总体方向无疑是越来越严格。

       另外,在近两到三年间,还有个新的变化就是《石化规》(即《石油化工企业设计防火规范》)的应用范围扩大了,许多煤化工、精细化工甚至医药化工都要求按照《石化规》的距离要求执行,这给相邻企业的类型定性造成了一定程度的混乱,共用围墙的企业如果严格按照规范的文字定性为非同类企业的话,厂址方案会变得土地利用率极低甚至不可行。这个问题在小规模的企业选址时更加突出。所以在选址时要更加关心相邻企业的类型和适用规范情况,在拟用地接近园区的污水处理厂、垃圾填埋场等明显非化工类型企业时,要尤其注意。

       另外,在厂区附近设有高大的架空电力塔架时,高大的塔架动辄高度30m以上,需要的安全距离较大,容易造成用地浪费。

       2、周边的配套设施情况

       所谓的配套设施主要是指水暖电等公用辅助设施,以及防洪沟、挡土墙等。园区中的企业供汽、供水、供电、排污、排水往往依托园区的公共设施。当园区公共设施建设进度落后时,就会对生产造成很大影响。现实的项目中,遇到过配套设施不满足,企业不得不自建临时供电、供气、燃料等设施的情况,既占用投资,又浪费用地,还会影响整体规划和预留设施的设计。

配套设施中需要格外注意的是公共排水系统。园区的市政排水管道的标高一般是低于厂区地坪一定范围的,但是如果厂区恰好位于排水管道的起点位置(即排水管道标高最高处),就需要着重关心一下排水管道的标高,以免厂内的雨水无法顺利排出。

       3、周边道路情况

       道路之所以单独作为一个方面来说,是因为在实际工作中,道路问题经常比较复杂多变,必须根据实际的情况灵活掌握,否则容易造成判断上的失误。

       1)  厂区周边道路的数量

简而言之就是:厂区有几面临路。规模较大的厂区要求的出入口很多,物流也比较繁忙、复杂,所以当然最好是四面临路。但是如果工厂规模较小,2-3个大门口就能满足要求(一个人流、1-2个物流),则在厂外道路已满足要求的前提下,没必要过分追求四面临路。

       临路的方向有严格的退线要求,一般都在10m以上,级别较高的道路甚至要求30m以上,同时有的园区还规定了很大的建筑退地界距离,如石家庄的经济开发区。过多方向临路实际上会带来用地的浪费,总征地面积中代征地面积和代征绿地面积会非常大;同时,规划往往要求厂区出入口与市政道路交叉口保持一定距离(一般为距离市政道路红线交叉点70m),这类要求也会限制厂区的布局,尤其是厂区面积本身就较小的时候。但是厂区至少有两个方向临路在一般情况下还是必要的。

       2)  厂外道路的位置

       厂区临路的方向,最好是位于长边的方向,这样便于出入口的布置和防止不同性质物流流线的交叉。最为不利的情况是厂区形状细长,而且道路又位于短边的方向。

       3)  厂外道路的宽度

       宽敞的公路有利于运输的畅通以及厂区的外观效果,而且主干道两侧往往也是公共管网、设施覆盖比较全面的地方。但同时主干道也是规划要求最为严格的区域,因为道路宽阔,所以红线宽度、绿线宽度、建筑退线要求等都会相应的增大,园区的规划文件中也经常会有独立的条目对主干道做出针对性的要求,好比建筑装饰风格、外墙颜色、围墙造型、厂区的通透性等等,对工厂开口的审批也会更加严格,这些限制因素在选址时也应该适当予以考虑。

       4、其他需考虑因素

      如地形地貌、区域防灾设施、园区周边的用地性质、厂区在园区中所处的位置、拟征地的归属部门、园区整体的发展空间等等。

      二、厂区的内部条件

      厂区的内部影响因素也有很多,这里主要就如下两个方面进行分析:

       1、厂区的形状

       厂区的形状宜为矩形,边界宜为直线,不同方向围墙的交角宜为直角。不规则的厂区,如三角形、多边形、边界为折线或弧形等等形状,都会给项目的设计和实施带来许多困难,使厂区面积无法充分的利用。而且由于围墙防火间距的要求,不规则甚至内凹的围墙会使计算间距的起止点更加不利,从而影响整个厂区的布置。结果就是厂区中部区域空间非常紧张,但边缘区域却有许多边角无法布置建构筑物,除了用作绿化景观以外没有其他作用,大大的降低了用地的经济性。

       对于工业园区来说,绝大多数地块都是矩形,不规则的地块易出现在河边、湖边、海边、山边、集中绿化区域的相邻处区域、地势突然改变区域、既有老厂区的相邻区域、园区的边缘区域等等,当用地位于以上区域时,需要有所注意。

       厂区形状的另一个方面是厂区的长宽比,对于不同的工艺、建筑体量、生产能力、设计思路的厂区,最适宜的长宽比是不同的,在前期资料不全或不确定的时候,大多采用估算的方法,排布出来厂区大致的“模数”,长宽比并不是一个严格的数据,可以在一定范围内调整。厂区一般采用的是两列或者三列的布置形式,面积较大的厂区可能会出现多列的布置方式。在实际设计时,经常遇到的尴尬情况是:布置两列太空,地方富余,但是布置三列又放不下,最终不得不采取改变建筑朝向、压缩管廊和道路空间等等折中方式来处理。

       2、厂区的地形、高差

       平原地区竖向设计一般会采用平坡形式,对总图布置的限制较小,但是如果厂区位于山区、丘陵地且高差较大时,则一定要考虑阶梯式竖向的可能性。

阶梯式竖向对平面布置的影响很大,厂区的容积率和建筑系数往往明显低于采用平坡式竖向的厂区,所以在计算需用地面积时,要考虑足够的富裕量。

总之、影响厂区选址的因素千变万化,经常面临鱼与熊掌不可兼得的局面,本文仅对近期工作中经常遇到的情况进行了简单的列举和分析。在实际工作中还应全面的、因地制宜的综合考虑各方面因素,权衡利弊后做出科学的选择。

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